Что такое ДНП, СНТ, ИЖС, ЛПХ и в чем отличия

Приобретение земельного участка для строительства загородного дома или дачи — это важное решение, которое требует внимательного изучения правового статуса земли. В России существует несколько категорий земельных участков, которые различаются по своему назначению и юридическим особенностям. Понимание различий между этими типами участков поможет покупателю сделать осознанный выбор и избежать потенциальных проблем в будущем.

Краткое описание различных типов земельных участков: ДНП, СНТ, ИЖС, ЛПХ

1. Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП):

• Юридическая форма объединения собственников земельных участков, созданная для организации отдыха на даче.

• Предусматривает строительство дачных домиков, необязательно наличие огородов.

2. Садовое Некоммерческое Товарищество (СНТ):

• Объединение для ведения садоводства и огородничества.

• Члены СНТ могут строить жилые дома и хозяйственные постройки для личного использования.

3. Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС):

• Земельные участки, предназначенные для строительства индивидуальных жилых домов.

• Участки находятся в населённых пунктах и предназначены для постоянного проживания.

4. Личное Подсобное Хозяйство (ЛПХ):

• Участки для ведения сельскохозяйственной деятельности и строительства жилых домов.

• Бывают приусадебные (в границах населённых пунктов) и полевые (за их пределами).

Значение правового статуса земельного участка для покупателя

Правовой статус земельного участка определяет его использование и возможности строительства. Неправильный выбор статуса может привести к штрафам, невозможности строительства или необходимости изменения правового статуса земли, что связано с бюрократическими сложностями и дополнительными затратами.

Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП)

Определение и юридический статус

Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП) — это форма объединения собственников дачных участков для совместного решения организационных вопросов, таких как обслуживание территории и инфраструктуры. Юридический статус ДНП определяется Федеральным законом № 217-ФЗ, который регулирует деятельность некоммерческих объединений граждан для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. ДНП — устаревшее понятие, но такая форма все еще законна, участки и дома в ДНП можно покупать и продавать. 

Преимущества и недостатки ДНП

Преимущества:

• Возможность строительства домов и разработка земли.

• Более низкая стоимость земельных участков по сравнению с ИЖС.

• Меньшие требования к строительству и использованию земельных участков.

Недостатки:

• Ограниченные возможности для постоянного проживания.

• Нельзя разводить животных, пчел и производить сельхозпродукцию на продажу
  

• Отсутствие обязательств со стороны муниципалитета по обеспечению инфраструктуры.

• Необходимость самостоятельного решения вопросов по подключению коммуникаций и содержанию территории.

Возможности использования земель ДНП

• Строительство дачных домиков и хозяйственных построек.

• Организация отдыха и ландшафтного дизайна.

• Возможность регистрации постоянного проживания, но с определенными трудностями и ограничениями.

Садовое Некоммерческое Товарищество (СНТ)

Определение и юридический статус

Садовое Некоммерческое Товарищество (СНТ) — это форма объединения граждан для ведения садоводства и огородничества. СНТ имеют статус юридического лица и действуют в соответствии с Федеральным законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Участки в СНТ предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и строительства садовых или жилых домов. Устав СНТ — это основной документ, который регламентирует все стороны жизни в товариществе. Уставом руководствуется и правление, и обычные дачники.

Преимущества и недостатки СНТ

Преимущества:

• Возможность строительства жилых домов и хозяйственных построек.

• Организация коллективного использования инфраструктуры (водоснабжение, электричество).

• Возможность объединения усилий для решения общих задач и вопросов обслуживания территории.

Недостатки:

• Обязательное участие в деятельности товарищества, включая оплату членских взносов.

• Ограничения на ведение предпринимательской деятельности.

• Возможные трудности с регистрацией постоянного места жительства.

Особенности ведения хозяйства в СНТ

• Строительство: На землях СНТ можно строить жилые дома, бани, сараи и другие хозяйственные постройки.

• Садоводство и огородничество: Выращивание плодовых и ягодных культур, овощей и других сельскохозяйственных растений для личных нужд.

• Общие земли: СНТ может иметь общие земли, используемые для инфраструктуры (дороги, коммуникации, места общего пользования).

• Коммуникации: СНТ самостоятельно решают вопросы подключения к водоснабжению, электричеству и другим коммуникациям. Это может включать как коллективные проекты, так и индивидуальные подключения.

Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС)

Определение и юридический статус

Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС) — это категория земельных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов. Такие участки находятся в пределах населённых пунктов и предоставляются для возведения зданий, предназначенных для постоянного проживания. Правовой статус ИЖС определяется Земельным кодексом РФ и рядом других законодательных актов, регулирующих градостроительную деятельность.

Преимущества и недостатки ИЖС

Преимущества:

• Возможность строительства жилого дома, зарегистрированного в качестве постоянного места жительства.

• Высокая степень благоустройства и развитая инфраструктура (доступ к дорогам, коммунальным услугам, социальным объектам).

• Возможность получения ипотечного кредита для строительства и приобретения участка.

Недостатки:

• Более высокая стоимость участков по сравнению с другими категориями земель.

• Обязательность получения разрешения на строительство и согласования проекта.

• Строгие требования к соблюдению строительных норм и правил.

Социальная инфраструктура и возможности строительства

Социальная инфраструктура:

• Доступ к образовательным учреждениям: школы, детские сады, учебные центры.

• Медицинские учреждения: поликлиники, больницы, аптеки.

• Коммерческая инфраструктура: магазины, рынки, торговые центры.

• Транспортная доступность: наличие дорог с твердым покрытием, транспортных маршрутов, общественного транспорта.

Возможности строительства:

• Жилые дома: Разрешается строительство жилых домов высотой до трёх этажей (не более 20 метров) с возможностью регистрации постоянного места жительства.

• Хозяйственные постройки: гаражи, сараи, бани, другие хозяйственные сооружения.

• Садоводство и огородничество: Возможность выращивания сельскохозяйственных культур для личного использования.

Личное Подсобное Хозяйство (ЛПХ)

Определение и юридический статус

Личное Подсобное Хозяйство (ЛПХ) — это форма использования земельных участков для ведения сельскохозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение личных потребностей граждан. Земли ЛПХ подразделяются на приусадебные (расположенные в границах населённых пунктов) и полевые (находящиеся за их пределами). Правовой статус ЛПХ определяется Федеральным законом № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Преимущества и недостатки ЛПХ

Преимущества:

• Возможность строительства жилого дома на приусадебных участках.

• Более низкая налоговая ставка по сравнению с участками ИЖС.

• Возможность ведения сельскохозяйственной деятельности для личных нужд без необходимости регистрации юридического лица.

Недостатки:

• Ограничения на строительство на полевых участках (разрешено только сельскохозяйственное использование).

• Отсутствие государственной поддержки в виде льготных кредитов и субсидий.

• Запрет на некоторые виды деятельности, требующие сертификации или декларации о соответствии.

Возможности и ограничения использования земель ЛПХ

Приусадебные участки:

• Строительство: Разрешено строительство жилых домов, гаражей, хозяйственных построек.

• Сельскохозяйственная деятельность: Выращивание овощей, фруктов, ягод, разведение животных и птиц.

• Продажа продукции: Возможность реализации излишков сельскохозяйственной продукции без регистрации предпринимательской деятельности.

Полевые участки:

• Сельскохозяйственная деятельность: Исключительно выращивание сельскохозяйственной продукции, сенокошение, выпас животных.

• Ограничения: Запрещено строительство жилых домов и других капитальных строений.

Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — не более трёх этажей и высотой до 20 метров.

Виды разрешенного использования (ВРИ) земель

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это характеристика, определяющая, как именно можно использовать земельный участок и что на нем можно строить. ВРИ важно учитывать, поскольку он определяет возможности и ограничения для вашей земли. 

Понимание различий между типами земельных участков играет важную роль при выборе подходящего варианта для покупки. Каждый тип участка имеет свои уникальные особенности, преимущества и ограничения, которые необходимо учитывать в зависимости от целей использования земли.

Выбор типа земельного участка

Как правильно выбрать земельный участок?

Правильный выбор земельного участка зависит от множества факторов, включая его категорию, вид разрешенного использования, местоположение и правовой статус. Вот несколько ключевых шагов, которые помогут вам сделать осознанный выбор.

Анализ категорий и ВРИ для достижения ваших целей:

• Определите, подходит ли категория земли для ваших целей (например, для строительства дома, ведения сельского хозяйства или коммерческой деятельности).

• Убедитесь, что вид разрешенного использования (ВРИ) соответствует вашим планам. Например, для строительства жилого дома подойдет ИЖС, а для ведения хозяйства — ЛПХ.

Влияние местоположения на выбор участка:

• Оцените инфраструктуру района: наличие дорог, школ, магазинов, медицинских учреждений и других важных объектов.

• Проверьте экологическую обстановку: близость к водоемам, лесам, промышленным объектам и т. д.

• Учитывайте доступность коммуникаций: наличие электричества, газа, воды и канализации.

Проверка правового статуса участка:

• Убедитесь, что у участка есть кадастровый номер и он зарегистрирован в Росреестре.

• Проверьте наличие обременений и ограничений, таких как сервитуты, аренда, залог и т. д.

• Уточните, кто является собственником участка, и проверьте документы на право собственности.

Основные критерии выбора земельного участка:

• Соответствие категории земли и ВРИ вашим целям.

• Удобное местоположение и развитая инфраструктура.

• Чистота и безопасность окружающей среды.

• Правовой статус участка и отсутствие обременений.

Соблюдение этих критериев поможет вам выбрать участок, который будет соответствовать вашим потребностям и позволит избежать множества проблем в будущем.

Покупка и оформление земельного участка

После того как вы выбрали подходящий земельный участок, следующим шагом будет его покупка и оформление в собственность. Этот процесс включает несколько важных этапов, которые необходимо выполнить, чтобы сделка прошла успешно и юридически правильно.

Пошаговая инструкция по покупке земельного участка:

• Проверка документов: Убедитесь, что продавец обладает всеми необходимыми документами на участок, включая свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН.

• Заключение предварительного договора: Это обязательный шаг, который фиксирует намерения сторон и основные условия сделки.

• Проверка правового статуса участка: Проверьте, нет ли на участке обременений, таких как аренда, залог или сервитут. Убедитесь, что границы участка определены и зафиксированы.

• Оплата и подписание основного договора: После завершения всех проверок и согласования условий, производится оплата участка и подписывается основной договор купли-продажи.

• Регистрация права собственности: Подайте документы в Росреестр для регистрации вашего права собственности. Это можно сделать через МФЦ или на портале Госуслуги.

Необходимые документы для оформления:

• Паспорт покупателя.

• Свидетельство о праве собственности продавца.

• Выписка из ЕГРН.

• Кадастровый паспорт участка.

• Договор купли-продажи.

• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Особенности покупки земли для ЛПХ и ИЖС:

• Для ЛПХ: Участки для личного подсобного хозяйства могут быть как в границах населенных пунктов, так и за их пределами. При покупке полевых участков помните, что строительство на них запрещено.

• Для ИЖС: Участки для индивидуального жилищного строительства всегда находятся в границах населенных пунктов и предназначены для возведения жилых домов. Обратите внимание на обязательные сроки начала строительства - 3 года, чтобы избежать проблем с изъятием участка.

Правила и советы по заключению договора купли-продажи:

• Всегда проверяйте достоверность документов и данных о продавце.

• Используйте нотариальное удостоверение сделки для дополнительной безопасности.

• Убедитесь, что в договоре прописаны все важные условия, включая цену, сроки оплаты и передачи права собственности.

Правильное выполнение всех этапов покупки и оформления земельного участка поможет вам избежать юридических проблем и обеспечить законность вашей сделки.

Строительство на земельном участке

Планируя строительство на приобретенном земельном участке, важно учитывать правила и ограничения, связанные с категорией земли и видом разрешенного использования. Эти правила помогут вам избежать нарушений и штрафов, а также обеспечить безопасность и соответствие строений установленным нормам.

Необходимые разрешения и согласования для строительства:

• Разрешение на строительство: Для строительства жилых домов и других капитальных объектов требуется разрешение от местных органов власти. Это разрешение подтверждает, что проект соответствует градостроительным нормам.

• Согласование проектной документации: Проект дома должен быть согласован с санитарно-эпидемиологической службой, пожарным надзором и другими инстанциями.

• Уведомление о начале строительства: Перед началом строительных работ необходимо уведомить местные органы власти о планируемом строительстве.

Влияние ВРИ на возможности строительства:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство): Разрешает строительство жилого дома высотой до 20 метров и не более трех этажей. Допускается строительство вспомогательных сооружений, таких как гаражи и сараи.

• ЛПХ (личное подсобное хозяйство): На приусадебных участках ЛПХ можно строить жилые дома, хозяйственные и производственные постройки. На полевых участках ЛПХ строительство запрещено.

• СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество): Разрешает строительство садовых домиков для сезонного проживания, а также хозяйственных построек для хранения урожая и инвентаря.

Строгое соблюдение всех правил и получение необходимых разрешений обеспечит легальность ваших строений и позволит избежать штрафов и сноса построек.

Налогообложение и штрафы

При владении земельным участком необходимо учитывать налоговые обязательства и возможные штрафы за нарушение установленных правил использования земли. 

Налогообложение в зависимости от категории и ВРИ участка:

• Земельный налог: Все собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и его категории.

• Сельскохозяйственные земли: Налоговая ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости.

• Земли населенных пунктов, используемые для жилищного строительства: Ставка также составляет 0,3%.

• Земли промышленности и иного специального назначения: Ставка может достигать 1,5% от кадастровой стоимости.

• Льготы по налогу: Для некоторых категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны) предусмотрены льготы по земельному налогу. Уточните возможность получения льгот в местной налоговой инспекции.

Ответственность за нецелевое использование земельного участка:

• Использование земельного участка не по назначению (например, строительство жилого дома на сельскохозяйственных землях) является административным правонарушением.

• Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка и составляет от 0,5% до 1% для физических лиц, но не менее 10 000 рублей.

• Если кадастровая стоимость не определена, штраф составит от 10 000 до 20 000 рублей.

• Нарушитель обязан устранить правонарушение. Если это не будет сделано, возможна конфискация земельного участка.

Как избежать штрафов и санкций:

• Проверяйте правовой статус земли: Перед покупкой убедитесь, что категория земли и ВРИ соответствуют вашим планам.

• Соблюдайте установленные правила: Строительство и использование участка должны строго соответствовать разрешенным видам использования.

• Получайте необходимые разрешения: Не начинайте строительство без получения всех необходимых разрешений и согласований.

• Следите за изменениями в законодательстве: Законодательные нормы могут изменяться, и важно быть в курсе всех актуальных требований и ограничений.

Соблюдение этих правил и внимательное отношение к правовому статусу участка помогут вам избежать штрафов и обеспечить законность использования земли.