Нужно ли получать разрешение на перепланировку квартиры

Нередко во время ремонта жильцам необходимо снести стенку или возвести другую, перенести дверь, объединить кухню с гостиной, сделать из раздельного санузла совмещенный. В этих желаниях никто не ограничивает, нужно только не делать лишнего, что запрещено строительными нормами, и согласовать перепланировку в соответствующих инстанциях.

Что же такое перепланировка с точки зрения Жилищного кодекса? Это изменение конфигурации помещения. Есть также в Жилищном кодексе и такое понятие, как переустройство. Это изменение оборудования и инженерных сетей. Информацию о переустройстве необходимо вносить в технический паспорт.

К слову, в разных регионах жилищные нормы разные. Согласованием перепланировки занимаются разные ведомства (жилищная инспекция, местная администрация, МФЦ). Сам процесс может занимать разное количество времени. Иногда достаточно типового проекта из бесплатного регионального каталога, а иногда нужно заказывать индивидуальный проект за деньги. Все это нужно уточнять.

На согласование перепланировки обычно уходит минимум четыре месяца времени и десятки или даже сотни тысяч рублей денег (в зависимости от региона и сложности). Именно поэтому наши граждане не спешат в жилищную инспекцию, надеясь на русский авось. А между тем, при выявлении нарушений администрация или управляющая компания может потребовать все вернуть в прежнее состояние за свой счет, а в случае игнорирования этого требования даже выселить вас из квартиры через суд, выплатив мизерную компенсацию. Но какие-то работы согласовывать не нужно. Итак, давайте разберем:

• чего делать вообще нельзя;
• что нужно согласовывать;
• какие работы можно делать без согласования.

Чего делать нельзя

Если провести в квартире работы, запрещенные строительными нормами, это может нарушить не только комфорт, но и безопасность ваших соседей. Самый неблагоприятный сценарий – обрушение дома или его части. А в этом случае могут быть человеческие жертвы.

Итак, что же категорически запрещено делать:

• располагать «мокрые» зоны (санузел, кухню) своей квартиры над «сухими» зонами (жилыми комнатами) соседей;
• демонтировать несущие стены;
• при установке теплых полов подключаться к общедомовым системам отопления или горячего водоснабжения (при прорыве трубы будет очень трудно остановить потоп);
• переносить радиаторы центрального отопления на неутепленные балконы, лоджии, веранды;
• пристраивать террасы и лоджии выше первого этажа;
• объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами без установки дверей;
• объединять жилые комнаты с холодными лоджиями;
• демонтировать вентиляционные каналы или объединять вентиляционные каналы на кухне и в санузле;
• устраивать перепланировку в аварийных домах.

В общем, все то, что опасно, делать нельзя. Даже если вы это сделаете, такое переустройство вам никогда не согласуют.

Что нужно согласовать

Согласованию подлежат следующие виды работ:

• установка другого оборудования, например, электрическая плита вместо газовой, душевая кабина вместо ванной;
• замена систем отопления, вентиляции, газоснабжения, водоснабжения;
• изменение границ помещений (снос и монтаж перегородок, в том числе гипсокартонных);
• расширение или перенос дверных и оконных проемов;
• изменение конструкции полов;
• создание антресолей (не более 40% от площади помещения).

А вообще, при постановке вопроса о согласовании перепланировки специалисты советуют руководствоваться данными плана БТИ и технического паспорта. Если там какая-то информация устарела, значит, требуется согласование. Например, вы собираетесь установить теплые полы вместо устаревшего линолеума.

Зачем согласовывать перепланировку

Если вы собрались продавать квартиру, то покупатель наверняка попросит показать технический план. Если у вас была перепланировка, и она не согласована, то согласовывать ее придется новым собственникам. Если, конечно, они согласятся купить вашу квартиру, а не подыщут вариант без перепланировки. Или если вы согласитесь ее продать за гораздо меньшую цену, чем была выставлена первоначально. Все из-за той же несогласованной перепланировки. А если у вас перепланировка и вовсе незаконна, то банк не даст покупателю ипотеку. Короче, продать такую квартиру будет очень и очень сложно, вплоть до невозможности.

Также возникнут проблемы, если вы сами купили квартиру в ипотеку. В договоре прописывается, что заемщик обязан согласовывать перепланировку с жилищной инспекцией и банком. Если вы этого не сделаете, то можете лишиться квартиры за нарушение договорных обязательств.

Порядок действий

Рассмотрим порядок согласования перепланировки на примере Москвы.

1. Получаем технический паспорт на квартиру в БТИ. В этом официальном документе указан год строительства дома, необходимая техническая информация и план всех стен. При наличии техпаспорта «возрастом» до пяти лет новый получать не нужно. Если же ваш техпаспорт «старше», то необходимо сделать новый, вызвав специалиста из БТИ. Эта услуга стоит порядка 700-900 рублей. Цена варьируется в зависимости от необходимости вызова техника на место и срочности.

2. Затем делаем эскиз с учетом переделок. Его можно сделать самостоятельно или воспользоваться готовым вариантом перепланировки (типовым проектом), скачав его с сайта Мосжилинспекции. К сожалению, для жителей регионов такой возможности нет. Если перепланировка сложная, то необходимо заказать проект в дизайнерском или архитектурном бюро. При этом проектная компания должна иметь допуск к подобного рода работам и состоять в СРО. В этом можно убедиться, попросив у специалистов соответствующие документы, или самим зайти на сайт СРО и проверить, внесена ли организация в реестр. Помимо проекта, вам сделают и техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Цена на проектную документацию варьируется от 5 до 40 тысяч рублей, а по времени эта процедура занимает 2-10 дней.

3. Далее, собираем пакет документов и несем в соответствующую организацию (БТИ, МФЦ, муниципальный отдел по делам архитектуры или местную администрацию). Куда именно обращаться, нужно уточнить заранее, иначе не избежать потери времени. Кстати, москвичам доступна дистанционная подача документов через портал mos.ru.

Пакет документов состоит из:

• заявления на перепланировку, написанного в свободной форме или по правилам муниципалитета;
• документов о праве собственности на квартиру (Свидетельства, Договора купли-продажи, Акта приемки-передачи квартиры или Выписки из Росреестра);
• проекта перепланировки или переустройства жилого помещения;
• технического заключения о допустимости и безопасности работ;
• технического паспорта или поэтажного плана, экспликации (можно получить в БТИ);
• согласия всех собственников на перепланировку, заверенного нотариально.

В зависимости от специфики помещения, расположения здания, его функционального назначения и прочих факторов, для согласования перепланировки могут дополнительно потребоваться и другие документы: разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия УК на увеличение электрических мощностей или подведение инженерных коммуникаций.

Если нет времени и желания, но есть лишние 20-50 тысяч рублей, то можно доверить оформление пакета документов той же проектной компании. Они возьмутся за это дело большим с удовольствием.

Кстати, иногда технический паспорт и Свидетельство о праве собственности на квартиру предоставлять не нужно. Благодаря межведомственному взаимодействию, администрация может сама получить эти документы в электронном формате.

Решения придется ждать от 15 до 45 дней. Можно ли начинать перепланировку до того, как на руках будет разрешительный документ? В принципе, закон это не запрещает. Поэтому, если вы уверены, что согласование пройдет гладко, то есть прецедентов по ситуации, аналогичной вашей, не было, то смело можете приступать к работам.

Если же вы затеяли глобальную перестройку с укреплением несущих конструкций, то лучше заручиться официальным ответом. В этом случае муниципальный архитектурный отдел может потребовать ведения официального журнала работ. Оформить все правильно могут только специалисты профессиональной строительной компании.

Поэтому не рискуйте и не нанимайте рабочих из стран Средней Азии. Обратитесь в официальное ООО или ИП, где работают прорабы со строительным образованием, и оформляйте все работы по договору. И обязательно следите за тем, чтобы все работы выполнялись с четким соответствием плану, чтобы комиссия не заставила потом все переделывать.

То есть ограничиться только согласованием не получится. Результат перепланировки будет принимать комиссия. Но ей необязательно предъявлять полностью отделанное помещение. Достаточно голых стен – вновь возведенных или того, что осталось после демонтажа. Если вам не горит, то с ремонтом можете не спешить. Срок действия решения о согласовании перепланировки составляет один год с даты подписания.

Если вы уже сделали ремонт с перепланировкой и не узаконили его, то попробуйте получить согласование задним числом. Для этого соберите вышеперечисленные документы и обратитесь в соответствующую инстанцию.

К вам пришлют комиссию, которая, сверившись с проектом, составит акт о том, что выполненные работы ему соответствуют. Затем нужно получить в БТИ новый техпаспорт. Если в процессе перепланировки вы объединили две квартиры в одну, что привело к увеличению площади жилья, то нужно будет также получить в Росреестре новое Свидетельство о праве собственности. Тоже самое нужно сделать и при уменьшении площади квартиры.

Что можно делать без согласования

Принцип здесь таков: если ремонт не меняет конструкцию дома, не мешает соседям, не несет угрозы целостности здания, то можно делать любые работы. В частности:

• штукатурить и окрашивать стены, оклеивать их обоями, укладывать на пол линолеум, ковролин, плитку, ламинат или другие напольные покрытия, не требующие конструктивных изменений помещения;
• менять окна и двери, остеклять балконы и лоджии, если для этого не требуется расширять или переносить проемы;
• устанавливать новое инженерное оборудование (например, трубы), если по устройству и габаритам оно аналогично прежнему;
• демонтировать старую встроенную мебель (стеновые шкафы, антресоли);
• передвигать электрическую плиту в границах кухни.

Есть некоторые виды работ, которые с точки зрения необходимости согласования довольно спорны. Например, монтаж кондиционеров и спутниковых антенн. Жилищная инспекция не требует согласования этих работ. Но мнения юристов на этот счет разные. Одни считают это переоборудованием, поэтому говорят о необходимости согласования. По мнению других, разрешение нужно получить только от собственников дома, поскольку фасад является общим. Судебная практика на этот счет тоже разная. Но в любом случае, если дом принадлежит к объектам культурного или исторического наследия, то разрешение на монтаж кондиционера или антенны необходимо получить.

То же самое касается и перестановки отопительных и газовых приборов. Мосжилинспекция разрешает это делать, но только без прокладки дополнительных подводящих сетей.

Имеют место быть и региональные особенности. Например, в Москве можно смело остеклять лоджии и устанавливать решетки на окна. Согласования эти работы не требуют, так как, согласно московским правилам, не считаются перепланировкой или переустройством. А вот в Санкт-Петербурге эти работы нужно согласовывать. Более того, сначала надо составить проект и утвердить его. Так что уточняйте региональные особенности в МФЦ или местном комитете по архитектуре.