Можно купить готовый дом у застройщика или на вторичном рынке, однако, решив построить его самостоятельно, будет больше свободы в адаптации здания и выборе места проживания под свои потребности и ожидания. Однако требуется много собственного времени для решения проблем, возникающих при строительстве. Крайне важно, прежде всего, выбрать участок, оптимальный для будущих жителей, что также существенно влияет на темпы и способ реализации такого вложения. Также следует помнить, что почти все в здании можно изменить и улучшить - кроме местоположения собственности.
|
|
|
Выбор участка под строительство дома
Найти участок, который соответствует ожиданиям, - чрезвычайно сложная задача, и решению о покупке выбранной недвижимости должен предшествовать тщательный анализ с учетом ее местоположения, технических и полезных свойств, а также формальной и правовой ситуации.
Можно проводить поиск, используя различные источники информации, например, через брокеров по недвижимости, через интернет-рекламу или путем проведения каких-либо своих исследований в интересующей области.
Прежде всего, нужно определить район, в котором хочется поселиться, а также требования к размеру участка, его окружению и ограничениям в стоимости покупки.
Во время начальной подготовки необходимо принять во внимание следующие факторы, которые можно легко оценить во время «посещения объекта»:
- Доступ к объекту с учетом категории ближайшей дороги общего пользования, типа поверхности прямого доступа, ее ширины и курса,
- Характер ближайшего окружения, например, соседние объекты недвижимости и способ их использования,
- Конфигурация местности - например, наклон земли, холм или впадина,
- Потенциальная опасность наводнения, например, близость к реке, ручью,
- Визуальная оценка типа почвы (видов растений, произрастающих на участке),
- Техническая инфраструктура, например наличие линии электропередачи,
- Препятствия на участке (дренажные канавы, водопропускные трубы и т. д.).
После первоначального исследования в интересующей области и выбора 2-3 потенциальных объектов недвижимости, отвечающих потребностям, нужно тщательно проверить их с точки зрения закона.
|
|
|
Участок покрыт планом местного развития
Покупка земельного участка, расположенного в зоне действия принятого местного плана территориального развития, гарантирует, что не возникнет проблем с подготовкой документов, необходимых для начала строительства.
Этот план содержит информацию о типе застройки, разрешенной на этой территории, требуемой архитектурной форме, размерах зданий и их расположении на участке, а также о ряде других договоренностей, которые должны быть соблюдены при проектировании будущего дома.
Перед покупкой такого участка стоит ознакомиться с содержанием этой планировки, ведь ее положения не всегда будут соответствовать ожиданиям. Принятые планы также доступны на веб-сайте муниципального управления, а прилагаемая карта позволит узнать предполагаемый пункт назначения в окрестностях, планируемую дорожную инфраструктуру или сеть.
Однако разработка местного плана развития не превращает автоматически сельскохозяйственный участок в участок под застройку. В земельном реестре он по-прежнему остается сельскохозяйственным участком (если он был таковым до разработки местного плана развития), и на него распространяется только разрешение на изменение использования сельскохозяйственных и лесных земель, обычно определяемое как де-сельское хозяйство.
В большинстве случаев план развития допускает сельскохозяйственные земли низших классов, преобразование которых в участки под застройку происходит автоматически. Однако в случае грунтов IV-VI категорий органического происхождения - до начала строительства - необходимо будет подать заявление о исключении земли из сельскохозяйственного производства.
Конечно, это требование распространяется на земли I-III классов (вне зависимости от их происхождения). По поданному заявлению определяется размер платы (такса и годовая плата за 10 лет).
Площадь до 500 м2 для жилищной застройки освобождена от сборов, но в местном плане развития может быть указана минимальная площадь участка, исключаемого из сельскохозяйственного использования для строительства односемейного жилья. Следовательно, эти требования необходимо учитывать при определении цены этих земель, так как обязанность платить «за вырубку» лежит на покупателе.
|
|
|
Формальности при отсутствии местного плана
Строительство на таком участке будет возможно после получения условий застройки и землеустройства, выданных муниципальным (городским) управлением. Любой желающий приобрести земельный участок может подать заявку на создание условий застройки. Если началась подготовка план местного развития, но он еще не принят, стоит прочитать планировочное исследование, которое приблизительно определит тип планируемой застройки интересующей территории.
Заявление об установлении условий застройки подается с приложением геодезической карты в масштабе 1: 500 с отметкой места планируемой застройки, а также эскиз и описание здания с основными размерами, а также обещание подключения от энергокомпании, в котором декларируется возможность подключения будущего здания к электросети.
Часто есть готовые шаблоны заявок, в которых есть все необходимые требования для ее подачи. Заявка на жилищную застройку освобождена от платы. Оформить решение об условиях застройки можно будет, если участок соответствует ряду условий, в том числе примыкает к застроенному участку, имеет выход к дороге общего пользования, есть или запланированы необходимые коммуникации, участок не нуждается в возделывании.
Таким образом, на практике можно будет построиться на земле IV-VI класса. Также при этой процедуре необходимо будет подать заявку на разрешение исключить землю из сельскохозяйственного использования, если это более качественные почвы (органические классы I-III и IV-VI).
Проверка грунтовых условий
Участок, который изначально соответствует требованиям и имеет регламентированную формальную и правовую ситуацию, позволяющую застройку, стоит более тщательно проверить с точки зрения водных и почвенных условий. Такие исследования особенно желательны, когда предварительная оценка показывает, что территория может быть влажной (например, заросшей болотной растительностью) или есть проблемы с получением воды в этой области, и нет водоснабжения.
Проведение основных геологических изысканий позволит оценить тип почвенного слоя, уровень воды, уровень грунта и несущую способность. Такие исследования неинвазивны - достаточно 2-3 лунок при относительно небольших затратах. Благодаря испытаниям грунта, которые необходимо провести в любом случае перед началом строительства, мы нужно решить, стоит ли, например, возводить подвал, а проектировщик подберет оптимальный метод строительства фундамента, адаптированный к конкретным условиям.
В крайне неблагоприятных земельных условиях, требующих, например, замены земли или ее увеличения, можно договориться о снижении цены или даже отказаться от покупки.
|
|
|
